マンション修繕費計算機！総額の目安と、毎月の積立額を知ろう！

マンションを購入するとまずぶち当たるのが、

・管理費ってこれだけ払う必要あるの？
・修繕費がこれから上がっていくというけど、実際に必要な金額は？

の、2点だと思います。

その中でも今回は、「修繕費」の疑問を解決すべく、エクセル(スプレッドシートで)
「マンション ライフ サイクル シミュレーション ～長期修繕ナビ～の解説書」をもとに、
修繕金の総額、毎月の積立額を計算できる、シミュレーションファイルを作成してみました！

是非、この計算機を使って、

・修繕費が極端に安くor高く見積もられていないか、
・毎月積み立てておくべき修繕費はいくらになるのか？

を把握してみてください！

計算機の使用方法

入力項目

計算機の使用方法は、
計算機(スプレッドシート)を立ち上げて、

下記、物件情報を入力するだけです。

駐車場の計算は含まれていないのでご注意ください。

計算結果

試算結果は、下記の通り、
②1回あたりの修繕費用
③修繕のために必要な毎月の積立金
④平米あたりに換算した場合の積立額
が表示されます。

上記試算の場合は、毎月1戸あたり「15,115円」の積立が必要となります。
実際は、大きい部屋の人ほど負担額を大きくする傾向にありますので、
平米あたりに換算すると「216円/m²」の積立が必要となります。
※例)80平米の人は　80×216＝17,280円

計算機を使ってみよう！

計算機を立ち上げるには下記ボタンを押してください！

そのままですと閲覧のみ可能になっていますので、
ファイル→コピーを作成で、自分のスプレッドシートにコピーを作成してください。

スプレッドシートをコピーする方法(クリックして開く)

信頼性、計算式、注意事項について

本家のマンションライフサイクルシミュレーションは、
細かい計算ができますが、

入力が少しめんどう、計算結果が見づらい点がありましたので、
必要な項目だけを入力、出力するようにしています。

データの信頼性と、マンションの規模

上記の通り簡略化したところもありますが、おおもとの計算式は、
「マンション ライフ サイクル シミュレーション ～長期修繕ナビ～の解説書」
を使っています。

上記、解説書のデータの信頼性と、対象とするマンションの規模は、下記の通りです。

住宅金融支援機構が実際に融資を実行したデータをもとに作成されていますので、
信頼性は高いと考えられます。

また、規模としては、足場の組めない
タワーマンションを除いた規模のマンションとなっていますが、
30階以下となっていますので、ほぼほぼのマンションで適応できると思います。

機構が融資したマンション共用部分リフォーム融資の大規模修繕工 事費データ（以下、「機構融資データ」といいます。）です。
○データ年度 2013～2018
○データ数 約 1,500 件
※試算時点の現在価格となるように物価調整を行っています。

想定を超える範囲についてもシミュレーションは可能ですが、乖離幅が大きくなることにご留意ください
※２ シミュレーションの想定している規模等
①階数 30 階以下（タワーマンションについては乖離幅が大きくなることが想定されます。）
②平均専有面積 100 ㎡以下
③戸数 100 戸以下 ④住棟タイプ 単棟型（団地型のマンションの場合は、各棟毎に試算を行ってください。）

注意事項

本家のマンションライフサイクルシミュレーションは、

・地域による金額の違い
・1回目、2回目、3回目で金額が若干違ってくる
・建築面積などもう少し詳しい情報が必要

などがありますが、この計算機では省略しています。

年度ごとの計算について

年度ごとの資金収支計画についても

試算結果分積み立てていれば、
必要な年度に必要な額が積み立てられているはずですので、
対象外としております。

※年度ごとがあると、目が散って要点がわかりにくくなるので省いています。

まとめ

国土交通省が出している、修繕費のガイドラインが

200円/平米・月程度

となっており、計算結果はそこら辺の値に落ち着くことがわかりました！

新築マンションの修繕費は最初かなり安く抑えられていると思いますが、
結局かかるもの分は後で徴収されます。

かといって、管理組合で積立額を変更するのは、骨がいる作業ですので、
各家庭で足りていない分をきちんと把握し、別に保管しておくことが必要ですね！！

・購入価格を入力
・一戸建てかマンションの選択
・都市計画税率(各市町村で違います)を入力

をしてください。

１～３年、4~6年、7~9年、10~12年の固定資産税と12年目までの総額を計算します。

固定資産税計算機|新築マンション、新築一戸建ての固定資産税の目安を計算

固定資産税の計算

固定資産税は、

評価額×(固定資産税率1.4％＋都市計画税率最大0.3%)で計算されます。

評価額

土地、建物ともに、購入価格の50～70％といわれています。

建物は、劣化していくので、評価額は下がっていきます。

木造の方が下がりやすい傾向がありますので、一戸建ての方が下がり幅は大きいです。

http://houmukyoku.moj.go.jp/kyoto/content/001254744.pdf

軽減税

建物が建っていると、軽減税率が適応されます。

下記表の通りとなっており、
建物は、新築3年間or5年間固定資産税を減額、
土地は、よほど大きな土地でなければ、1/6となります。

また、都市計画税には、建物の減額はありませんが、土地には、減税措置が取られています。

購入額と建物評価額、土地評価額の関係

一般的に、

・一戸建ての場合、購入価格の70％が土地代、購入価格の30％が建物代になります。

・マンションの場合、購入価格の30％が土地代、購入価格の70％が建物代になります。

マンションの方が高い。

土地には評価額が1/6に軽減され、都市計画税は1/3に軽減されるのに対し、
建物は新築の3，5年間しか軽減されないため、建物にかかる税金の方が高くなります。

よって、購入額のうち建物価格の割合が大きいマンションの方が高くなります。