騙されないで！マンションの駐車場は金食い虫ではありません。
マンションの機械式駐車場は、
金食い虫だ！！
と揶揄されることが多々あるかと思いますが、
・駐車場がきちんと埋まっている。
・駐車場代が、1台当たり7,500円以上である。
・修繕費用がぼったくられていない。
という条件を満たせば、そんなことありません。笑
今回は、そんな機械式駐車場の費用について
・簡単な計算式を用いて
解き明かしていきたいと思います。
なぜ駐車場代を払っているの？
駐車場代は購入資金に含まれている。
まずは、根本の話です。
戸建てでは駐車場代を払う必要がないのに対して、
マンションの場合は、駐車場代を払う必要がありますが、
「なぜ駐車場代を払っているんだろう？」
と、考えたことがあるでしょうか？
マンション＝駐車場代がかかるのが当たり前ということで、
意識したことが無かったのではないでしょうか？
戸建てと同様に、マンションも多額のお金を払って購入しており、
「マンションの土地、建物、設備は、マンション全員のものです。」
＝駐車場もすでにマンション全員のものです。
ですので、
本来戸建てと同様に、駐車場代なんて取られる必要はないのです。
では、なぜ払う必要があるのか？
では、なぜ駐車場代を払う必要があるのか？
それは、維持費と更新費用を積み立てておく必要がある。
からです。
戸建ても、
・ガレージが錆びれば塗装する必要がありますし、
・ボロボロになれば更新する必要がある
ように、特段意識していないかもしれませんが、
駐車場代を積み立てておく必要があります。
それと同様に、マンションも駐車場代を積み立てておく必要があり、
これが、駐車場代となっています。
維持費と更新費用から考えて、6千円は積み上げる必要あり。
上記のことより、
・毎月の維持費、更新費用を積み立てるために駐車場代を払っている
ことは理解していただいたと思います。
しかし、マンションの機械式駐車場は戸建てと大きく違うところがあります。それが、
・壊れると車が出せなくなる。
点です。戸建てなら多少汚くなっても、さびてもそのまま使えるんですけどね。。。
では、壊れないようにメンテナンス、更新していくためには、
どれくらいの金額＝駐車場代が妥当なのかを考えていきたいと思います。
①毎月の維持費
まずは、毎月の維持費です。
毎月の維持費は、「保守点検費用」が該当します。
参考サイトを例に説明すると、
メーカーの場合、
・21台 ⇒ 年額32.4万円 ⇒ 1,285円/月/台
・98台 ⇒ 年額196.8万円 ⇒ 1,673円/月/台
独立系の場合、
・21台 ⇒ 年額24万円 ⇒ 952円/月/台
・98台 ⇒ 年額119.3万円 ⇒ 1,014円/月/台
と、なっており、
メーカーで1500円程度、独立系で1000円程度の費用が必要になることがわかります。
点検、メンテナンスの内容は、下記の通りで、
基本的には動くか確認して、オイルの補充をしていってくれるだけになります。
■保守点検頻度 年4～6回
マンション設備管理・工事の実例から試算する適正価格教えます
■保守料金に含まれる内容
・現地での点検、動作確認、ヒューズ交換、オイル補充
・故障発生等緊急時の駆け付け一次対応（1時間以内）
また別のサイトでは、(財)東京都道路整備保全公社のＨＰより、下記値を参照しています。
(財)東京都道路整備保全公社のＨＰで駐車場の種類と特徴に次のように記載されています。
見積管理.COM
自走式立体駐車場1万円/1台・年
機械式立体駐車場(循環式)10万円/1台・年
機械式立体駐車場（エレベータ式）10万円/1台・年
機械式立体駐車場（多段式）7万円/1台・年
先ほどのサイトと同様に、1台当たり、1000円/月弱と読み取ることが可能だと思います。
②更新費用について
機械式駐車場は、いずれは壊れます。
ですので、更新するための費用を積み上げておく必要があります。
参考サイト(みんなの管理組合、マンション管理士の最新報告)より、
・1台当たり、100万円程度で
・更新頻度は、耐用年数が15年に対し、きちんとメンテナンスをすれば、
20年は持つといわれています。
ですので、月々の単価に直すと、
更新費用100万円 ÷ 更新頻度20年 ＝ 5万円/年 ＝ 4200円/月
あれば、更新費用は事足りることになります。
③その他の費用
上記以外に、不具合が出た際に交換する費用と、塗装費用が別途必要になります。
マンション管理士の最新報告によると、
きちんと費用を精査できているマンションの
機械式駐車場の修繕費用の支払い実績は、
塗装を除き、
・Ａマンション 17 年間（98 台）で 約 150 万円
機械式駐車場の維持保全に関する検討結果について
→ 150万円/98台/17年 ＝ 0.09万円/年/台
・Ｂマンション 16 年間（90 台） で約 240 万円
→ 240万円/90台/16年 ＝ 0.16万円/年/台
・Ｃマンション 17 年間（37 台） で約 170 万円
→ 150万円/98台/17年＝0.27万円/年/台
鉄部塗装については、10年で1回程度の塗り替えを予定、
20年で更新とすると、1回の塗り替えで済みます。
Ａマンション ５万円/パレット
機械式駐車場の維持保全に関する検討結果について
→ 5万円/台 ÷ 20年 = 0.25万円/年/台
Ｄマンション ６万円/パレット
→ 6万円/台 ÷ 20年 = 0.30万円/年/台
となります。
上記の結果、更新まで維持するために必要な費用は、
部品交換代 0.27万円/年 ＋ 塗装代0.30万円/年
＝ 0.57万円/年 ＝ 475円/月/台
積み立てておく必要があることがわかります。
原価積み上げ式の駐車場料金は6000円程度。
以上のことより、駐車場を維持、更新していくための費用は、
①毎月の維持費 1300円/月
②更新費用 4200円/月
③補修費用 500円/月
合計 6,000円/月
となります。
ですので、月に6000円払っていれば駐車場は維持できるはずであることがわかりました。
駐車場の稼働率が下がること、修繕費がもう少しかかることを考えて、
25％程度のマージンを取ったとして、
6000円×125％＝7500円
もあれば十分足りることになります。
では、なぜ金食い虫といわれるのか？
上記の試算の結果、7,500円以上払っていれば事足りるはずの機械式駐車場が、
なぜ金食い虫といわれるのか？
それは、駐車場代が管理費に消えて、修繕費として積みあがっておらず、
「いきなり1億円かかる！！(100台の場合)」
とする記事が多いからです。
実際に、我が家のマンションでは当初の提案内容として、
・管理費は7800円/月×250戸×12ヵ月＝2340万円/年
徴収されるのに対し、
・管理にかかる費用は3800万円/年
となっており、その差額1500万円ほどが、駐車場代から捻出されていました。。。
その1500万円は更新のために積み立てておくためのお金なのに、、
本当にひどい話ですよね。
即刻、管理内容を見直し、管理費を下げるよう管理会社に提案した流れとなります。
まとめ
以上の結果より、
駐車場は
毎月7,500円/台(理想は6000円)
以上積み上げておけば、
金食い虫にならない！！
ということがわかります。
イメージ先行で、「駐車場は金食い虫だから。」と、
利用料を高く設定して利用率が下がるのであれば、
使用料を下げて利用率を上げることも大切かなと思います。
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