御堂筋線マンションの10年後の相場は?坪単価、平米単価を確認!

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御堂筋線沿いのマンションの10年後の価格は?坪単価、平米単価を確認!

マンションを購入するにあたり、
やはり気になるのが、

・10年後、20年後高く売れるのか!?
・この物件は割安なの?割高なの?
・駅近の方が、高く売れるの?

というところだと思います。

そこで今回は、大阪の御堂筋線の中古マンションのデータをもとに、

・築年数と坪単価の関係
・駅地下の効果

を確認していこうと思います。

全国のマンションの築年数と坪単価の関係

まずは、参考までに、全国の築年数と坪単価の関係からみていきたいと思います。

下のグラフは、マンション情報サイト「マンションレビュー」さんのデータを表にしたものになります。
下記データより、
・築年数がたつほど坪単価が下落していることが分かります。
・25年あたりで下落は頭打ちになり、横ばいになっていることが分かります。

1~5年で260万円/坪あった価格が、20年強で半分くらいになり、
25年~は40%で安定するイメージになっています。

※現在販売されている販売価格の平均坪単価をもとに計算していますので、
土地が暴騰し、価値が上がったなどの要素は除かれていますのでご注意ください。

それでは、大阪圏内では、どのような傾向になっているか見ていきたいと思います。

データの参照元とデータの見方

データの参照元は、マンションレビューさんのデータを用いてグラフを作成させていただきました。

サンプルで、心斎橋のデータを下に記載します。

・横軸に築年数、縦軸に坪単価を表し、
・まるの大きさは、最寄駅からの近さを表します。
 丸が小さいほど駅から近く、大きいほど遠くなります。
 ですので、一般的に、同じ築年数であれば、丸が小さい方が高くなりがちです。
・青色の丸は最寄りの駅からの距離を表し、
 オレンジ色の丸は対象の駅(今回であれば、心斎橋)からの距離を表しています。
・新築から数年でぐっと価格が落ちやすい傾向はみてとれますが、
 今回は、一次曲線(直線)で評価しています。
 下記の例で行くと、新築の坪単価が267万円、毎年3.76万円価値が下がっていく、
 計算となります。

また、駅近であることの効果を確認するために、
下記のようなグラフも作成しました。
上記の近似曲線より、上にいるか、下にいるかを駅からの距離ごとに並べています。
駅近の物件の方が高く売れている傾向が分かると思います。

御堂筋沿いの駅毎の価格

まずは、御堂筋線の駅の坪単価の傾向を見ていきます。

下記グラフでは、各駅の、
新築、10年後、20年後、30年後の坪単価を計算しています。

終着駅の中百舌鳥が高く、淀屋橋に近づくほど高くなっていることが分かります。
梅田が一番高くなると思いましたが、結果は淀屋橋が一番高い結果となりました。

一番高い淀屋橋と、一番お得な北花田で比べたところ、
価格差は約2倍となっています。

北花田では、70平米の新築で3,500万円で買えるのに対し、
淀屋橋だと同じ間取りで7000万円弱となるようです。

駅名0年10年20年30年
北花田14912910989
淀屋橋288245202158
倍率1.91.91.81.8
北花田 (70平米換算)3,4853,0192,5532,087
淀屋橋 (70平米換算)6,7195,7114,7043,697

※直線で近似していますので、新築の価格は正直当てにならない部分もあるかと思います。

また、立地条件(駅から近いか)による値段の違いを下記に示します。
やはり駅から近い方が、平均坪単価より高い傾向が見て取れます。
が、

駅からの距離でヒストグラムを作ったところ、
駅から近い物件多く、約8分までのところで86%を占めているようです。
(駅間の距離が1~2kmなので、それ以上離れにくいということはありますが…

各駅毎のデータ

次に、各駅ごとの詳細のデータを見ていきたいと思います。

堺エリア

なかもず

まずは、なかもず。

新しい中古物件のデータはなく、主に10年を過ぎたデータが主に対象となっています。

新築で5,200万円、10年後には、▲1200万円の4,000万円。
30年後には、▲3550万円の1700万円という試算結果になりました。
坪単価60万円台のものがちらほらあるため、傾きが急になっているようです。

項目新築10年20年30年
坪単価22517412372
70平米換算5,2414,0572,8741,691
新築時より--1,183-2,367-3,550
%-77%55%32%

参考までにイレギュラーである坪単価60万円台の物件を除いた結果が、下記の通りとなります。
傾きは少しマシになり、30年後でも47%の資産価値がある結果になりました。

項目新築10年20年30年
坪単価20216613195
70平米換算4,7023,8773,0522,227
新築時より--825-1,650-2,475
%-82%65%47%

駅からの距離との関係もまとめてみました。
評価方法は、近似曲線で求めた坪単価より高いか安いかとしています。
築年数が同じであれば、駅から近いほど高いはずであり、
遠いほど安くなる傾向があるはずです。

結果は下記記載の通り、駅近の方が高い傾向にあることが分かりました。
徒歩5分以上かかると、平均坪単価より安くなる傾向があるようです。

傾きは、徒歩1分で、2.3万円/坪となっており、
徒歩駅に近づくことに1分ごとに、70平米で50万円高くなるイメージなりますね。

新金岡

新金岡は、築40年を超えた団地が多いことが見てうかがえます。
一気に価値が落ちることはなく、直線状に乗っているように思います。

新築で3500万円となっておりますが、30年後でも価値は65%残っており、
資産価値は高く残るようです。
再開発されるといううわさもありますし、始発の電車も数本あるようですので
これからまだまだ価値が上がるかもしれませんね。

項目新築10年20年30年
坪単価15113311698
70平米換算3,5273,1152,7022,289
新築時より--413-826-1,238
%-88%77%65%

駅からの距離の傾向としては、徒歩5分ほどで値となり、
70平米換算で、1分ごとに33万円程度変わるようです。

駅近2分4分6分8分
坪単価52-1-4
70平米換算11550-16-82

北花田

北花田も新金岡同様、40年を超えた住宅街が多く残っているようです。
世界一大きい無印がはいったイオンができ、価値が上昇するかと思われましたが、
そこまで大きな変動は今のところなさそうです。

項目新築10年20年30年
坪単価14912910989
70平米換算3,4853,0192,5532,087
新築時より--466-932-1,397
%-87%73%60%

駅からの近さに関しては、相関性が大きく出ており、
徒歩2分の物件と、徒歩8分の物件では、350万円もの差がでる計算になりました。
徒歩1分60万円の価値があるようです。

駅近2分4分6分8分
坪単価181261
70平米換算37625613515

あびこ駅

項目新築10年20年30年
坪単価17314712297
70平米換算4,0283,4362,8442,252
新築時より--592-1,184-1,776
%-85%71%56%

駅近2分4分6分8分
坪単価1481-5
70平米換算30016529-106
1分で68-6.4

天王寺エリア

長居駅

項目新築10年20年30年
坪単価156140123106
70平米換算3,6473,2582,8692,480
新築時より--389-778-1,167
%-89%79%68%
駅近2分4分6分8分
坪単価531-1
70平米換算1066117-28

西田辺駅

項目新築10年20年30年
坪単価188161133106
70平米換算4,3843,7463,1082,470
新築時より--638-1,276-1,914
%-85%71%56%
駅近2分4分6分8分
坪単価104-2-8
70平米換算21686-44-173

昭和町駅

項目新築10年20年30年
坪単価194169144119
70平米換算4,5173,9343,3512,767
新築時より--583-1,167-1,750
%-87%74%61%
駅近2分4分6分8分
坪単価2-0-2-3
70平米換算33-1-36-70

天王寺

項目新築10年20年30年
坪単価226197168139
70平米換算5,2824,5993,9163,232
新築時より--683-1,366-2,049
%-87%74%61%
駅近2分4分6分8分
坪単価11-1-12-24
70平米換算231-14-259-505

動物園前

項目新築10年20年30年
坪単価243200156113
70平米換算5,6754,6633,6522,640
新築時より--1,012-2,023-3,035
%-82%64%47%
駅近2分4分6分8分
坪単価3-1-4-7
70平米換算55-11-76-142

なんばエリア

大国町

項目新築10年20年30年
坪単価223196168140
70平米換算5,2124,5623,9113,261
新築時より--650-1,301-1,951
%-88%75%63%
駅近2分4分6分8分
坪単価-1147
70平米換算-323091152

なんば

項目新築10年20年30年
坪単価241212183153
70平米換算5,6184,9384,2593,580
新築時より--679-1,359-2,038
%-88%76%64%
駅近2分4分6分8分
坪単価81-6-13
70平米換算17421-132-286

心斎橋

項目新築10年20年30年
坪単価267229192154
70平米換算6,2305,3514,4723,593
新築時より--879-1,758-2,637
%-86%72%58%
駅近2分4分6分8分
坪単価5-2-9-16
70平米換算115-36-187-338

本町

項目新築10年20年30年
坪単価253219185151
70平米換算5,9065,1114,3163,521
新築時より--795-1,590-2,385
%-87%73%60%
駅近2分4分6分8分
坪単価1062-1
70平米換算21213252-29

梅田エリア

淀屋橋

項目新築10年20年30年
坪単価288245202158
70平米換算6,7195,7114,7043,697
新築時より--1,007-2,014-3,022
%-85%70%55%
駅近2分4分6分8分
坪単価253-18-40
70平米換算52067-387-840

梅田

項目新築10年20年30年
坪単価261223185147
70平米換算6,0905,2044,3183,433
新築時より--886-1,771-2,657
%-85%71%56%
駅近2分4分6分8分
坪単価176-6-17
70平米換算356117-121-359

中津

項目新築10年20年30年
坪単価241208174140
70平米換算5,6344,8474,0593,272
新築時より--787-1,575-2,362
%-86%72%58%
駅近2分4分6分8分
坪単価147-1-8
70平米換算301144-14-171

新大阪エリア

西中島南方

項目新築10年20年30年
坪単価210180150120
70平米換算4,8924,1933,4942,795
新築時より--699-1,399-2,098
%-86%71%57%
駅近2分4分6分8分
坪単価420-2
70平米換算94483-42

新大阪

項目新築10年20年30年
坪単価204177150124
70平米換算4,7634,1363,5102,883
新築時より--627-1,253-1,880

駅近2分4分6分8分
坪単価420-2
70平米換算83422-39

東三国

項目新築10年20年30年
坪単価196171146121
70平米換算4,5723,9883,4042,820
新築時より--584-1,168-1,753
%-87%74%62%
駅近2分4分6分8分
坪単価114-3-9
70平米換算22785-58-200

江坂

項目新築10年20年30年
坪単価188166144122
70平米換算4,3933,8763,3592,842
新築時より--517-1,034-1,551
%-88%76%65%
駅近2分4分6分8分
坪単価20135-3
70平米換算427267106-54

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