RENOSYで5万ゲットできず。さすがに商品が、、、

RENOSYで5万ゲットできず。さすがに商品が、、、

計算大好きサラリーマンの僕は、

「不動産投資」の計算をして妄想にふけるのが大好きです。笑

・絶対に妻にやらせてもらえないのはわかっていますし、
・自分にはセンスがないこと
・「不労所得」なわけがないこともわかっていますので、
手を出すことはないですが、

RENOSYで「5万円キャッシュバック！！」

というキャンペーンをやっていましたので、今回は勉強がてらRENOSYさんと面談させてもらいました！！

残念ながら5万円をもらうにはいたりせんでしたが、
今回はその感想を書いていこうと思います！！

さすがに笑った。。正直すぎる資料。

子供の寝かしつけを妻にお願いして、無理やり作った時間。

絶対に5万円獲得するぞ！！！

とおもって臨もうとしたのですが、、、

事前に会員限定サイトで見た資料を見て絶望。笑

・表面利回り　4.57%
・2,520万
・35年間毎年▲20万で、ローンが終わったら毎年70万円帰ってくる

という簡単なシミュレーション結果が。。
(ちなみになぜか修繕費は全く上がらない前提。)

え？

え？？

というのが、最初の感想でした。。。。
だって、人を勧誘するための資料って、「一番いいもの」を載せますよね？？？

なんなら少しは誇大広告をしてきますよね？？？

その状態で、「これなの？？」

というのが、正直な感想でした。。。。。

単純計算

・35年×▲20万円＝▲700万

そして残るのは、45年経過したマンション。。。
修繕などなどが上がらない、入居率も多分95％？？で、

・35年後の月々収支6.8万円

45年のマンションなんて、10%以上の利回りないと厳しいと考えると、

年の収支、6.8万円/月×12か月＝81.6万円
・利回り 10%で売却として、
81.6万円　÷　10％　＝　816万

結果、

35年間で、700万円払って、残るのは816万円の物件。

になります。
修繕などなどが上がる、入居率が下がる、家賃が下がるを含めて、
実際は5万円/月としたら、残るのは、600万円の物件です。

さらに言えば、35年間×▲20万＝▲700万も厳しいでしょう。。。
リフォームとかいろいろあるし、、、

結果として、

▲1000万　＋　600万の価値(あるか？？？)　＝　▲400万

で、すめば万々歳の物件を堂々と乗せています。。。

その他にも、築19年の物件を35年ローンで、、、、、、、、、、

事前に調べていた、1,000円で管理や修繕、客付けをしてもらえるプランは？

そして、事前に調べていたRENOSYさんがありかもしれん！！と考えていた、

1,000円で管理や修繕をしてもらえるプラン

ですが、いつの間にやらなくなっていたようです。。。
更には、

集金代行手数料が、家賃にかかわらず一律5,500円程度かかるようになっていました。。。。。。。。

5％が相場のところ、8％以上。。。逆に高いの？？という。。。

物件を少々高く買わされても、そのあとの管理が安ければどうにかなる！！
という、淡い期待が完璧に打ち砕かれました。。。

なんなら、昔の人はそのプランを継続していることを考えると、
RENOSYさんにとって、管理物件はお荷物でしかない状態になっている。。。。
新しく入ってくるお客さんにどうにか元を取ってもらわないと、回らなくなる自転車操業であろうことが、素人の僕にでもわかります。。。。

そして面談へ。

そして、面談へ。

面談は２回。
事前面談(どんな物件がいいのか、目的は何なのか)と、実際の説明の2回となります。

残念ながら、1回目までしか進めず。笑
ですので、２回目の説明を受けていない状態です。
５万円のために！！と思っていたのDすが、どうしても自分に嘘をつくことはできませんでした。。。。

ですので、1回目を受けただけの人ですので、2回目を受けたら印象は違っているかもしれない事ご了承ください。

何をいっても35年持ち続けろの一点張り。。。

結局不動産投資は「出口戦略」が大事だと思っています。

最終的に売った時にどのような結果になるのか。

いい物件であれば、10年で売り抜けてもある程度の収益が出る。

ミドルリスクミドルリターンというのであれば、IRRで3%程度が見込めればいいのですが、、
という話をさせてもらっても、

・いや35年ローン払ってもらったら。
・年金のたしに…
・短期だと利益が…

という話ばかり。。
いや、それって結局割高に買わされてるから、短期で収支取れないだけじゃないの…

まぁ、人件費とかあるししょうがないよね。物件も調べてもらわないといけないし。。
としても仲介手数料3%程度でないとさすがにってところです。

結論。超厳しいですね。。。

大阪の物件にして！！と言っても、見て何が分かるの？？みたいな。。。

また、私は不労所得であるなんて全く思っていません。。

・客付けのために、ある程度の出費は必要だと思いますし、
・自分の目で見て素人目線でいいなと思える物件

にしたいと考えていました。

そのため、家から近い大阪の物件を。と依頼したのですが、
見て何が変わるんですか？１日で売り切れてしまうので厳しいです。

みたいな反応。。

2,000万～3,000万の負債を背負うのに、そのものを見ずに決めるなんて到底できない。
ということで、何から何まで要望通りにいかず、
２回目の面談＝５万円チャンスまではたどり着けませんでした。。。

まとめ

計算大好きサラリーマンとしては、

「ミドルリスク、ミドルリターン」が魅力であるはずの不動産投資ですが、
やはり業者が入ると、

「ハイリスク、ローリターン」
に、成り下がってしまうな。という印象が強いものになりました。

私は最初から不労収入なんて信じちゃいない人でしたし、
長期投資目線で見て、インデックス投資の方が何倍もミドルリスクミドルリターンな気がしました。。。

やるとしても、RENOSYさんではない。というのが今回の結論です。

まれに出る最高の物件を素人が手に入れるのは難しそうですね。。。。
夢を見ないようにします。。。