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住宅ローンの頭金無し!頭金の500万が35年間で2000万円の利益を生む!

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住宅ローンの頭金はなしにすべき!頭金500万が35年間で2500万円の利益を生む!

住宅ローンを組もうとしているあなた。頭金をどれだけ入れるべきか…悩んでいませんか?

その時点で間違っています。頭金はなしでいいのです。

今回は、その理由を説明していきたいと思います。

頭金を500万円払うと約100万円返済額が減る。

全国平均で土地付き新築物件をたてた人の
・平均購入額は4000万円前後、  ・頭金は500万円前後 となっています。

では、まず単純に35年間、金利1%で
・頭金なし4,000万円借りた場合 vs 頭金500万円払って3,500万円借りた場合 
の比較をしてみます。

すると、下記の通り、
4000万円借りた人は → 利息合計 760万円
3500万円借りた人は → 利息合計 665万円 と 約100万円 の差が出てくることになります。

項目 ①頭金なし ②頭金有
元本 4000万 3500万 +500万
利息 760万 665万 +95万
支払合計 4760万 4165万 +595万
毎月の返済額 11.3万 9.9万 +1.4万円

100万円もお得になるのであれば、払うべきでしょ!!
と思うかもしれませんが、少々お待ちください。

35年間投資をすると、500万が2500万になる。

では、なぜ頭金を無しでいいのか説明していきたいと思います。
ポイントは、

・お金を貸す側になって考えてみよう。
・世界の資本主義の伸び率は?
・35年という長い年月がある。
・他のローンでそんなに安い金利で借りれることはない!

の4点となります。

お金を貸す側になって考えてみよう!

お金を借りる話をしていたのに、何を言っているんだ?
と、思うかもしれませんが、ここでは一度、お金を貸す立場になって考えてください。

まず、前述の通り、利息の差は100万円でしたので、
頭金500万円を用いて、35年間で100万円以上儲けることができれば、頭金を払う必要はない。
ということになります。

では、500万円を35年間で600万円にするためには、
何%の利息でお金を貸せばいいのでしょうか?
利息をn%として計算してみると、
500*(1+n)35=600 ⇒ (1+n)35=1.2 ⇒ n=1.21/35-1 ⇒ n≒0.5% となります。

よって、誰かに0.5%以上でお金を貸すことができれば、
頭金500万円を払うよりお得になることが分かりました。

世界の経済の伸び率は?

原理はわかったけど、
「お金を貸す」なんてことは、素人には出来ない!
と思われている方が多くいると思います。
実は、それが「株式」なんです。少しきな臭くなってきましたか?笑

本来の株式とは、「会社がより発展するために、投資をするお金を借りる」ためのものです。
そして、その借りたお金を、「株価上昇」or「配当金」として返してもらいます。

なので、株式に投資するということ=お金を貸すこと(会社を応援すること)と同じ意味になります。

ということで、500万円分の株を買い、
先ほど求めた金利0.5%で毎年株価が上がっていけば
・500×(1+0.5%)35≒600万円 (+100万円)
と頭金を払った場合と同じだけ利益を得ることができます。
更に、
・毎年2%になると、500×(1+2%)35≒1,000万円 (+500万円)
・毎年3%になると、500×(1+3%)35≒1,400万円 (+900万円)
・毎年5.5%になると、500×(1+5.5%)35≒3,250万円 (+2,750万円)
と頭金を払った場合に対して、大きく得をすることができます。

35年という長い年月がある。

そんなおいしい話あるわけない!!と思ったあなた。
まず下のグラフをご覧ください。

青色の線は、「ACWI」と言われる全世界の株式の価格の推移を表したものになります。

基本的に右肩上がりのグラフとなっており、
1987年から2018年の30年間で約5倍になっていることが分かります。
⇒これは、頭金の500万円を1987年に投資したら、2018年2500万円で受け取れたということです。
そしてこれを年利に直すと、約5.5%で上昇していっていることになります。

一方、2008年~2009年を見てもらうと、
リーマンショックの影響で株価は一気に半額になっていることがわかると思います。

このように短期的な投資で行くと、
「そんなおいしい話あるわけない!投資なんてすべきでない!」と説明しますが、
家のローンとともに35年間という長いスパンで考えた時には、
世界の経済が今以上に発展していると見込んでもいいのではないでしょうか?

注意点

注意点として、全世界分散インデックス投資=投資信託 or ETF に限ります。
全世界的には伸びていくことはほぼ予測できますが、
その企業自身が伸びるのか否かは正直「ギャンブル」になると思います。
詳しくは↓の記事をお読みください。

他のローンでそんなに安い金利で借りれることはない!

では、なんでこのようなことが実現できるのかと考えると、
住宅ローンでは、非常に安くお金を借りることができるからです。

例えば、アコムのような消費者金融で500万のお金を借りようとすると、
3%~7.7%の金利が付きます。

これに対して、住宅ローンでは、
フラット35(固定金利)で 1.1%
変動金利で       0.5%程度
となっており、非常に安く借りることができます。

これは、返済が滞った場合、最低家を売り払えば元が取れるため、
銀行が安心して貸すことができることに他ならないのです。
リスクが少ない=金利が安い。
リスクが高い=金利が高い。
ということですね。

日本の文化として「借金は悪だ」という風習がありますが、
このようにお金の勉強をすると、いい借金もあると思います。

結論

結論としては、

・頭金500万円を払うと、「確実に100万円」利息を減らすことができる。
・頭金500万円を35年間投資に回すと、若干のリスクが伴うが、
 近年の世界の成長率(5.5%)で成長していった場合、+2750万円の利益が得られる!

 ことになります。各々判断は異なると思いますが、

・「借金は悪ではなく
 安く借りて(住宅ローン)、高く貸す(株式投資)ことで、多くの利益を生むことになる!!

 という視点を一度持ってみてもいいのではないでしょうか?

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